IL PRELIMINARE :
Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.
Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.
Il preliminare può essere stipulato, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico).
La registrazione del preliminare e le imposte dovute :
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione.
Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Per la registrazione sono dovute:
- l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
- l’imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe
- l'imposta di registro proporzionale (se il preliminare prevede un pagamento) pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria e al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare.
La domanda di rimborso deve essere presentata all'ufficio che ha eseguito la registrazione.
Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
Se il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
- il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
- la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).
L’utilità della trascrizione del contratto preliminare :
Come detto prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.
Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona
oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.
In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.
L'obbligo di registrazione dell'agenzia immobiliare :
I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare :
- i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività;
- l’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
- gli incarichi di vendita conferiti al mediatore;
- la proposta di acquisto;
- l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
DOCUMENTAZIONE DA PRODURRE ALLO STUDIO NOTARILE IN CASO DI CONTRATTO PRELIMINARE :
PARTE ACQUIRENTE :
- Copia documento di riconoscimento degli acquirenti (in corso di validità) (segnalare eventuali cambi di residenza rispetto a quanto risulta dal documento);
- Codice fiscale degli acquirenti (fotocopia del tesserino);
- Certificato che attesti lo stato civile o regime patrimoniale degli acquirenti e precisamente :
- se persona libera di stato (celibe/nubile/vedovo) : certificato di stato libero /di vedovanza (in carta libera);
- se persona coniugata : estratto di matrimonio (in carta libera da chiedersi presso Comune ove si è celebrato il matrimonio);
- se persona separata : estratto di matrimonio e verbale di omologa della separazione;
- se persona divorziata : certificato di stato libero;
- Per gli stranieri non cittadini UE : permesso di soggiorno o carta di soggiorno in corso di validità; se scaduti, serve la richiesta di rinnovo con la copia della raccomandata inviata e il relativo pagamento.
- Indicazione dell'eventuale rapporto di parentela e/o coniugio tra le parti.
- Copia eventuale proposta di acquisto sottoscritta dalle parti;
- Fotocopia degli assegni e/o bonifici bancari con cui è stato effettuato il pagamento di acconti o caparre in sede di proposta di acquisto.
PARTE VENDITRICE :
- Copia dei documenti di riconoscimento dei venditori (in corso di validità) (segnalare eventuali cambi di residenza rispetto a quanto risulta dal documento);
- Copia dei codici fiscali dei venditori (fotocopia del tesserino);
- Certificato che attesti lo stato civile o regime patrimoniale dei venditori e precisamente :
- se persona libera di stato (celibe/nubile/vedovo) : certificato di stato libero /di vedovanza (in carta libera);
- se persona coniugata : estratto per riassunto dell'atto di matrimonio (in carta libera da chiedersi presso Comune ove si è celebrato il matrimonio);
- se persona separata : estratto di matrimonio e verbale di omologa della separazione;
- se persona divorziata : certificato di stato libero (e anche se possibile sentenza di divorzio).
- per gli stranieri non cittadini UE : permesso di soggiorno o carta di soggiorno in corso di validità; se scaduti, serve la richiesta di rinnovo con copia della raccomandata inviata e il relativo pagamento.
- Atto di acquisto dell'immobile oggetto di compravendita (atto di provenienza);
- Se trattasi di immobile ereditato : dichiarazione di successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte, certificato di morte in originale (carta libera), eventuali pubblicazioni di testamento olografo / registrazioni di testamento pubblico / rinunce di eredità /accettazioni espresse di eredità.
- Originale APE (Attestato di prestazione energetica) (comprensivo dell'invio in Regione), con dichiarazione di indipendenza da parte del certificatore;
- Copia eventuale contratto di locazione, con documentazione relativa alla disdetta (per escludere eventuale diritto di prelazione del conduttore);
- Se il fabbricato è posteriore all 1/09/1967 e se non indicati nel titolo di acquisto : estremi della concessione edilizia;
- In caso modifiche urbanistiche occorre tutta la relativa documentazione presentata/rilasciata dal Comune (domanda di condono, concessioni edilizie in sanatoria, DIA, ecc)
- Se esistenti certificazioni impiantistiche e relativi libretti di uso e manutenzione;
IN CASO DI PERSONA GIURIDICA :
- Statuto o patti sociali vigenti (in base al tipo di società);
- Visura camerale storica aggiornata;
- Carta identità del legale rappresentante (o della persona che interverrà all'atto);
- Atti con cui sono stati attribuiti i poteri (delibera dell'organo amministrativo, procura, ecc);
- Eventuale proposta di acquisto sottoscritta dalle parti (con ricevuta di registrazione e modello F 23 con il versamento delle imposte relative).
IN CASO DI TERRENI :
- Eventuale perizia in caso di terreni edificabili